Rahasia Buffett: Dua Aset Non-Saham yang Menguntungkan

Sumber: Yahoo Finance | Editor: Tiyas Septiana

KONTAN.CO.ID - Dalam catatan perjalanannya yang panjang, Warren Buffett mengungkapkan adanya dua instrumen investasi non-saham yang ia miliki dan dianggap memberikan pelajaran berharga bagi para investor.

Investor kawakan dunia sekaligus CEO Berkshire Hathaway ini dikenal luas karena ketajamannya dalam memilih saham perusahaan yang memiliki keunggulan kompetitif jangka panjang.

Namun, terungkap dari Berkshire Hathaway annual letter 2013, kebijakan investasi sosok dikenal sebagai Oracle of Omaha ini ternyata tidak terbatas pada pasar modal saja.

Menariknya, ia memproyeksikan bahwa pendapatan dari kedua aset tersebut kemungkinan besar akan terus meningkat dalam beberapa dekade ke depan, bahkan hingga masa cucu-cucunya nanti.

Kedua aset ini dibeli bukan saat pasar sedang bergairah, melainkan saat harga sedang jatuh akibat pecahnya gelembung pasar.

Prinsip dasar Buffett dalam melakukan investasi ini tetap sama, yakni fokus pada kemampuan aset dalam menghasilkan pendapatan secara berkelanjutan di masa depan.

Investasi Pertama: Lahan Pertanian Nebraska

Keputusan Buffett untuk melirik sektor agrikultur bermula pada pertengahan tahun 1980-an. Pada masa itu, harga lahan pertanian di wilayah Midwest Amerika Serikat mengalami penurunan tajam setelah sempat mengalami lonjakan yang tidak wajar.

Gelembung pasar yang pecah membuat banyak bank gagal dan aset-aset lahan dijual dengan harga murah.

Mengutip Yahoo Finance, Buffett membeli lahan pertanian seluas 400 hektar yang berlokasi sekitar 50 mil di utara Omaha dari Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) pada tahun 1986.

Harga yang ia bayarkan saat itu adalah sebesar US$ 280.000, jumlah yang jauh lebih rendah daripada nilai pinjaman yang pernah diberikan oleh bank yang gagal atas lahan tersebut.

Langkah ini diambil setelah ia melakukan kalkulasi sederhana bahwa pengembalian normal dari lahan tersebut adalah sekitar 10 persen.

Ia percaya bahwa produktivitas lahan akan meningkat seiring waktu dan harga komoditas pangan akan merangkak naik.

Hasilnya, pada tahun 2014, laba dari lahan pertanian tersebut telah melonjak tiga kali lipat dan nilai asetnya meningkat lima kali lipat dari harga pembelian awal.

Lahan pertanian secara historis memang terbukti mampu mengapresiasi nilai, terutama selama periode inflasi tinggi, sehingga menjadikannya aset yang menarik untuk portofolio jangka panjang.

Investasi Kedua: Properti Ritel NYU

Selain sektor pertanian, Buffett juga sukses memanfaatkan peluang di sektor real estat komersial. Pada tahun 1993, ia melihat adanya kesempatan saat gelembung properti pecah dan meninggalkan banyak aset yang dikelola secara buruk oleh lembaga likuidasi pemerintah.

Mengutip Yahoo Finance, Buffett bergabung dengan sekelompok kecil investor untuk membeli properti ritel di New York yang berdekatan dengan New York University (NYU).

Melalui analisisnya, Buffett mengidentifikasi bahwa imbal hasil saat ini tanpa pengungkit (unleveraged current yield) adalah sekitar 10 persen.

Ia juga melihat potensi pertumbuhan besar karena adanya salah satu penyewa utama yang hanya membayar sewa US$ 5 per kaki persegi, sementara rata-rata penyewa lain sudah mencapai US$ 70 per kaki persegi.

Ketika kontrak sewa murah tersebut berakhir beberapa tahun kemudian, pendapatan properti tersebut dipastikan akan melonjak drastis.

Saat ini, distribusi tahunan yang diterima Buffett dari investasi tersebut telah melampaui 35 persen dari nilai ekuitas awalnya.

Keberhasilan ini menunjukkan betapa pentingnya bagi investor untuk melihat melampaui kondisi pasar saat ini dan memproyeksikan potensi pendapatan di masa depan.

Langkah dalam Mengevaluasi Aset Non-Saham

Bagi investor yang ingin mengikuti jejak Buffett dalam mengalokasikan dana ke aset fisik seperti lahan pertanian atau properti, terdapat beberapa poin utama yang perlu diperhatikan. Strategi ini memerlukan disiplin dan ketelitian dalam menghitung nilai intrinsik dari sebuah aset.

Tonton: 8 Titik Perayaan Tahun Baru di Jakarta, Monas Ditiadakan

Berikut adalah beberapa langkah dan kriteria yang biasanya diterapkan dalam mengevaluasi investasi serupa:

Pembelian Saat Harga Terdiskon: Masuk ke pasar saat terjadi koreksi besar atau setelah gelembung pecah untuk memastikan margin keamanan yang cukup.
Analisis Arus Kas Masa Depan: Melakukan estimasi kasar mengenai pendapatan yang bisa dihasilkan aset tersebut di masa depan berdasarkan produktivitas atau kontrak sewa.
Manajemen Profesional: Jika investor tidak memiliki keahlian teknis dalam bertani atau mengelola gedung, sangat penting untuk bekerja sama dengan pengelola aset yang berpengalaman.
Fokus pada Nilai Guna: Memilih properti di lokasi strategis yang memiliki permintaan tinggi, seperti area universitas atau pusat kebutuhan pokok (grocery-anchored retail).
Abaikan Fluktuasi Jangka Pendek: Tidak terlalu terpaku pada harga pasar harian, melainkan pada kemampuan aset dalam menghasilkan dividen atau sewa secara rutin.

Buffett menekankan bahwa jika seorang investor tidak merasa nyaman atau tidak mampu membuat estimasi kasar mengenai potensi pendapatan masa depan dari sebuah aset, maka sebaiknya investasi tersebut diabaikan saja.

Kredibilitas sebuah aset non-saham sangat bergantung pada data riil di lapangan dan bukan sekadar spekulasi harga.

Di tengah ketidakpastian ekonomi global, memiliki aset fisik yang mampu menghasilkan arus kas dan terlindung dari dampak inflasi dapat menjadi strategi pelengkap yang solid bagi para pemodal di Indonesia maupun di kancah internasional.